Villa Jolie — Renovation Planner

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Décisions design intégrant le plan architecte BENAIM (ESQUISSE 13/05/2026)

Plan officiel reçu 18/05/2026 — voir détails complets dans onglet 📏 Plan architecte

🌟 Mezzanines CH2 & CH3

2× 5 m² · h:139 cm sur mezz · 190 cm dessous · lit 140×190 en hauteur · bureau dessous · structure bois finitions Belle Époque

🍳 Cuisine élargie 19,5 m²

Îlot central · colonne frigo · LL colonne rangement · plan de travail pierre/quartz · pendants laiton sur îlot

🍽️ Salle à manger (ex-Séjour)

24,2 m² · Table 8 places · enfilade Salon ↔ SAM ↔ Cuisine · vue Est balcon · lustre monumental 3,43 m HSFP

📺 Salon avec TV 65"

26,4 m² · TV 65" intégrée niche bibliothèque · cheminée marbre bordeaux focal point · 4 appliques laiton

🚿 SDB1 — Ciel de douche

5,6 m² · Pommeau XL de pluie (ciel de douche encastré plafond) · douche italienne travertin · robinetterie laiton brossé

⚡ TGBT (tableau général)

Emplacement défini sur plan BENAIM · 1 TGBT principal + circuits NF C 15-100 · 100% renouvelé

🚶 Couloir DÉPLACÉ + élargi 19,9 m²

Tracé entièrement refait par BENAIM · dessert CH1, SDB1 déplacée, WC déplacé · absorbe ex-couloir cuisine (6,4 m²) · niches/rangements muraux Belle Époque

🚿 SDB 1 DÉPLACÉE au centre

Ex-position au Sud (près CH1) → Nouvelle position centrale 5,6 m² · accès depuis couloir · ciel de douche (pluie) · plomberie repensée

🌿 Jardin 44,2 m² · ⚠️ en contrebas −1,74m

Niveau +13,96 vs appart +15,70 · escalier extérieur courbe Belle Époque · débarras sous balcon (HSP 2,34m) · pergola vigne · palmiers/figuier conservés · terrasse travertin niveau bas

🎯 Objectifs de conception

☀️Maximiser la lumière naturelle partout — double vitrage SGG Climatop XN, embrasures blanches, miroirs face aux fenêtres

🌙Éclairage nocturne intimiste en 3 couches — lustre, appliques dimmables, niches éclairées (2700 K chaleureux)

📚Grande bibliothèque sol-plafond mur Sud de la Salle à manger (ex-Séjour) — caractère, rangement, valeur

🪜Mezzanines CH2 + CH3 (BENAIM) : lits 140×190 en hauteur + bureau dessous — exploitation HSD 3,43m

🚪Grands rangements sur mesure dans CH1 (dressing king bed) + CH2/CH3 (intégrés sous mezz)

🏛️Esprit Marechal Joffre — Belle Époque contemporain, moulures restaurées, 3.42m de hauteur valorisés

💎Aménagements valorisant la revente — cuisine premium, SdB travertin, parquet chêne, domotique

🔒Sécurité RDC — vitrage feuilleté SGG Securit, serrure 3 points, contrôle d'accès vidéo

🌿Appartement traversant préservé — ventilation naturelle + VMC hygro B, lien intérieur/jardin

🎨 Palette & matériaux

Côte d'Azur Belle Époque — tons chauds, matières nobles

🪵 Parquet chêne massif 22mm (huilé mat)

🪨 Travertin poli (SdB, douches)

🏺 Stuc vénitien / enduit chaux (murs)

🪟 Menuiseries bois laqué blanc cassé

✨ Moulures + corniches plâtre restaurées

🔩 Laiton doré brossé (poignées, robinets)

🌿 Béton ciré (entrée, couloirs)

📚 MDF laqué ou chêne (bibliothèque, penderies)

🚪 Rangements intégrés — Plan par pièce

Penderies sur mesure + étagères dans chaque chambre. Objectif: aucun meuble de rangement visible = pièces aérées, propres, valorisées.

🛏️ Chambre 1 — Suite parentale (15.65 m²)

→ Penderie double corps mur Nord : 2 espaces (penderie longue + espace court/tiroirs), ~2.4–3.0m L × 0.62m P × 3.42m H avec plafond
→ Étagères hautes pour valises au-dessus (espace perdu récupéré)
→ Portes coulissantes (gain d'espace) en laque blanche ou bois miroir
→ Éclairage LED intérieur automatique à l'ouverture
→ Connexion directe SdB parentale (5.48m²) — en-suite préservée

Budget : 3 500–6 000 € sur mesure · ou PAX Ikea amélioré 800–2 000 €

🛏️ Chambre 2 (16.18 m²)

→ Penderie pleine largeur mur Nord ou Ouest : 3.0–4.0m L selon relevé
→ Zone 1: penderie vêtements longs (robes, manteaux)
→ Zone 2: doubles barres vêtements courts + tiroirs intégrés
→ Zone 3: étagères + chaussures
→ Option: bureau intégré en alcôve (si chambre enfant/invité)

Budget : 3 000–5 500 € sur mesure

🛏️ Chambre 3 — Chambre invités (16.99 m²)

→ Penderie + espace bagages — priorité invités (rouleaux, penderie ouverte)
→ Niches étagères décoratives (livres, objets) si mur disponible
→ Option: lit escamotable mural (Murphy bed) si besoin double fonction bureau
→ SdB/WC attenante (5.56m²) — accès privatif pour invités

Budget : 2 500–4 500 € sur mesure

🚪 Entrée (16.55 m²) — Hall rangements

→ Banquette vestiaire avec tiroirs + porte-manteaux encastrés
→ Colonne rangement chaussures (côté) cachée derrière panneau
→ Console + miroir pleine hauteur (effet lumière + rangement)

Budget : 2 000–4 000 €

🍳 Cuisine + Buanderie (20.49 m²)

→ Rangements sol-plafond sur mur disponible : placards hauts + bas
→ Tiroirs profonds pour casseroles, appareils électroménagers
→ Zone buanderie (ex-dressing, L supérieur) : colonne lave/sèche + plan repassage rabattable + étagères linge
→ Îlot central si espace (avec tiroirs + range-bouteilles)

Voir chiffrage cuisine (8–20 k€)

⚠️ À confirmer avec menuisier/cuisiniste : relevé in situ des murs (pierre 50cm + enduit = cotes variables), positions radiateurs, prises NF C 15-100 à positionner en amont.

📚 Grande bibliothèque — Salle à manger, mur Sud (BENAIM)

Concept

→ Bibliothèque encastrée sol-plafond (3,43m !) sur mur Sud de la Salle à manger (ex-Séjour, ~5-6m de long)
→ Style bibliothèque privée / hôtel particulier — avec échelle coulissante sur rail laiton
→ Caissons MDF laqué blanc cassé ou chêne naturel avec niches ouvertes + portes vitrées (livres précieux)
→ Intégration TV escamotable dans une niche centrale + cache câbles
→ Éclairage LED intégré dans chaque niche (2700K chaleureux)

Matériaux

→ Option A — Stuc laqué : caissons MDF, finition stuc vénitien laqué satiné blanc/crème — très Belle Époque, lumière du jour réfléchie
→ Option B — Chêne massif : étagères chêne 40mm, montants en chêne, finition huile mat — chaleur, authenticité
→ Option C — Laqué + chêne : structure laquée blanc, étagères chêne — contraste élégant méditerranéen
→ Corniche en relief pour prolonger les moulures existantes du plafond

Dimensions & budget

→ Largeur : ~5-6m (mur complet Salle à manger BENAIM) — à valider en APS
→ Hauteur : 3.42m — bibliothèque jusqu'au plafond
→ Profondeur : 30–40cm (livres) + 20cm TV niche centrale
→ Échelle coulissante : rail laiton doré, échelle chêne ou métal
→ Budget estimé : 8 000–18 000 € selon matériaux et complexité
→ Menuisiers Nice : demander 3 devis, artisans ébénistes locaux

✓ Fort impact valeur — la bibliothèque sol-plafond avec échelle est l'élément "coup de coeur" le plus cité dans la vente de biens haut de gamme.

📍 Position BENAIM : mur Sud de la Salle à manger (mur sans fenêtre — mur plein disponible). Vérifier la présence de gaines électriques dans ce mur avant travaux (étude APD).

💡 Plan lumière — Jour & nuit

☀️ Lumière naturelle — Maximisation

🪟Double vitrage SGG Climatop XN Uw<1.1 — clair optimal, contrôle solaire Est/Sud (g=0.38)

⬜Embrasures des fenêtres peintes blanc brillant — réfléchit et diffuse la lumière vers l'intérieur (gain +15–25% luminosité perçue)

🪞Miroirs pleine hauteur face aux fenêtres Est (Séjour/Salon) — doublement visuel de la lumière du matin

🎨Murs blanc cassé chaud (LRV > 75%) dans toutes les pièces — maximise la réflexion de la lumière

🌿Stores vénitiens bois ou toile transparente (pas de rideaux épais) en journée — lumière tamisée sans obstruction

🔆Plafonds hauts 3.42m = volume lumineux exceptionnel — à valoriser par aplats de blanc pur au plafond

🏙️Nice : 2 700 h/an d'ensoleillement (WMO) — rayonnement moyen 4.7 kWh/m²/j (pic juillet : 7.5 kWh/m²/j)

🔬 Simulation recommandée : VELUX Daylight Visualizer (gratuit) — modélisez la pénétration de lumière mois par mois selon l'orientation de chaque pièce.

🌙 Éclairage nocturne — Plan 3 couches

1️⃣ Couche Ambiance (fond)

→ Appliques murales style Belle Époque — laiton doré brossé, verre opalin, toutes pièces principales
→ LED 2700K, variateur intégré — "lumière de bougie" électrique
→ Plafonnier/lustre central suspendu Séjour + Salon (hauteur 3.42m = lustre monumental possible)

2️⃣ Couche Accent (mise en valeur)

→ Niches bibliothèque éclairées — bandeaux LED 2700K dans chaque étagère
→ Spots orientables sur rails (style atelier) — tableau, objets, cuisine
→ Éclairage indirect en corniche (LED bande derrière moulure) — halo au plafond

3️⃣ Couche Fonctionnelle

→ Spots encastrés LED (3000K) : cuisine plan de travail, SdB miroir, WC
→ Éclairage sous-meuble cuisine, réglette miroir SdB (lumière neutre 4000K maquillage)
→ Veilleuses LED couloir la nuit (motion sensor)

🎚️ Domotique : Legrand Céliane / Schneider Odace — variateurs universels, scènes préprogrammées ("dîner", "soirée", "lecture"), commande smartphone.
Température couleur : 2700K salons/chambres · 3000K cuisine/SdB · 4000K miroir maquillage

Pièce par pièce — luminaires recommandés

🛋️ Séjour / Salon

Lustre Belle Époque suspendu (Ø60–80cm, laiton + verre)
+ 4 appliques murales
+ Rail spot orientable bibliothèque
+ Bandeau LED corniche
+ Prise sol lampe à pied

🛏️ Chambres (×3)

Appliques de chevet dimmables (laiton, bras articulé)
+ Spot central encastré LED
+ Éclairage placard automatique
+ Variateur mural tactile

🍳 Cuisine

Spots encastrés au-dessus plan de travail
+ Réglette sous meuble haut
+ Pendant(s) au-dessus îlot (cuivre/laiton)
+ LED plan de travail (3000K)

🚿 Salles de bains

Plafonnier IP44 + hublot
+ Réglette miroir (3000–4000K neutre)
+ Sol chauffant (plancher rayonnant électrique)
+ LED niche douche IP68

🚪 Entrée

Applique murale cuivrée principale
+ Spot central
+ Miroir pleine hauteur rétroéclairé
+ Détecteur présence (veilleuse nuit)

🌿 Balcon

Applique étanche IP54 (laiton)
+ Spots sol encastrés (terrasse)
+ Guirlandes lumineuses (warm white 2200K)
+ Éclairage plantes (LED basse puissance)

💰 Valorisation immobilière — Ce qui compte vraiment à Nice (RDC 157m²)

✅ Ce qui valorise le plus (ROI fort)

1 DPE E → A — Isolation + VMC + fenêtres. Impact direct prix de vente (+10–25%) et finançabilité (Éco-PTZ). Obligatoire dès 2028 pour location.

2 Électricité totale NF C 15-100 — Obligatoire, et désormais critère de vente/location. Invisibilise le risque pour l'acheteur.

3 Salles de bains rénovées (travertin, douche italienne, robinetterie dorée) — premier critère "coup de cœur" à la visite.

4 Bibliothèque sol-plafond + plafonds 3.42m valorisés — différenciateur unique sur le marché Nice/Carré d'Or. Photographié, mémorisé.

5 Cuisine équipée premium — plan de travail pierre/quartz, électroménager intégré Bosch/Siemens, îlot si possible.

6 Parquet chêne massif — durabilité, authenticité, indémodable. 3× plus valorisant que stratifié à la revente.

💛 Ce que vous aimez et qui doit être préservé

🏛️ Hauteur sous plafond 3.42m — atout Belle Époque rare à Nice. Valorisé par moulures restaurées, luminaires suspendus monumental.

🪟 Fenêtres et portes-fenêtres d'origine (proportions, design) — à restaurer/reproduire à l'identique, pas simplement remplacées.

✨ Moulures et corniches — restaurer, pas supprimer. Différenciant sur le marché du luxe niçois.

🌬️ Appartement traversant — ventilation naturelle exceptionnelle (Sud + Est + Nord). Conserver ouvertures traversantes.

🔥 Chaudière gaz 2020 (28kW, récente) — à conserver, ne pas remplacer (PAC air/eau décidée contre).

🌿 Volume et proportions des pièces — éviter le cloisonnement. Les grandes pièces sont rares et très recherchées.

⚠️ Risques à éviter (dévaluation) :
→ Isolation murs intérieure mal faite = perte de volume (−5 à −10 cm/mur)
→ Fenêtres PVC bon marché = rupture de style Belle Époque
→ Faux plafond = perte de hauteur = perte de valeur
→ Matériaux low-cost visibles (carrelage format 20×20, stratifié) = décote immédiate

🏠 Configuration des zones

Zone nuit (BENAIM) ~45 m² + 10 m² mezz

→ CH1 principale (16,9 m² · king bed 180×200 · HSP 3,40m · sans mezzanine) — dressing mur Est sur mesure

→ CH2 (12,1 m² au sol + mezzanine 5 m²) — lit 140×190 en hauteur, bureau dessous, échelle

→ CH3 (16,1 m² au sol + mezzanine 5 m²) — lit 140×190 en hauteur, bureau dessous

Zone jour 50,6 m²

→ Salon (26,4 m²) — TV 65" + cheminée marbre bordeaux, balcon Est balustres turquoise

→ Salle à manger (24,2 m² · ex-Séjour) — table 8 places + bibliothèque mur Sud

→ Salon et SAM séparés (décision BENAIM, pas ouverture)

Service & Circulation (BENAIM) ~63 m²

→ Cuisine élargie (19,5 m²) — îlot + colonne frigo + LL · 2 fenêtres Sud

→ SDB1 déplacée (5,6 m²) + WC (1,4 m²) + SDB2 (5,8 m²) — ciel de douche SDB1

→ Couloir retracé (19,9 m²) + DGT (6,6 m²) + Buanderie (3,57 m²) + Sauna (1,86 m²)

🎨 Palette & matériaux

Côte d'Azur Belle Époque — tons chauds, matières nobles

🪵 Parquet chêne massif 22mm — huilé mat, brossé

🪨 Travertin Noce poli (SdB) — format 60×60 ou opus incertum

🏺 Stuc vénitien satiné (murs séjour) — ou enduit chaux taloché

🪟 Menuiseries bois laqué blanc cassé — profils Belle Époque

✨ Moulures plâtre restaurées — corniches + rosaces plafond

🔩 Laiton doré brossé — poignées, robinets, rails bibliothèque

🌿 Béton ciré (entrée) — teinte sable naturel

📚 Chêne ou MDF laqué (bibliothèque, penderies)

🔄 Mise à jour BENAIM 01/06/2026 — impact thermique à recalculer :

Fenêtres révisées : la plupart des HF passent de 293 → 252/253 cm · CH3 Nord HF : 252 → 175 cm. Surface vitrée totale réduite d'environ 12-15% → diminution des déperditions par vitrages mais aussi de l'apport solaire.
Sauna 1,86 m² (nouveau) : charge thermique additionnelle ponctuelle (poêle 6-9 kW, usage intermittent). Isolation phonique murs partagés CH1 + extraction VMC dédiée. Pas d'impact DPE moyen significatif (usage ~3-5h/sem).
4 caissons VMC hygro B 720×600×200h : renouvellement d'air maîtrisé · gain DPE direct (ventilation contrôlée vs naturelle actuelle).
51 ml ruban LED 2700K + spots MARY RDX-230 : LED consomment 80% moins que halogène/incandescent — gain auxiliaire.

Recommandation : simuler le nouveau DPE avec un thermicien quand l'APD BENAIM sera figé (nouveau bilan vitrages + sauna + VMC).

📏 Répartition des surfaces

⚡ Anomalies électriques (Diag. 19/12/2023)

Installation > 15 ansCritique

Prises sans broche de terre (B.3.3.6 a1)Critique

Broche terre non connectée (B.3.3.6 a2)Critique

Circuits non reliés à la terre (B.3.3.6 a3)Critique

Liaison équipotentielle SdB (B.5.3 a)Critique

Zones SdB non conformes (B.6.3.1 a)Critique

Boîtiers manquants/détériorés (B.7.3 a)Entrée, Salon

Conducteurs nus sous tension (B.7.3 c2)Salle de bains

Connexions exposées (B.7.3 d)SdB, Séjour, Salon

Conducteurs non protégés (B.8.3 e)Multiple

⚠️ Recommandation: remise à neuf complète de l'installation (NF C 15-100). Validité diagnostic: 28/12/2026.

🌡️ DPE — Performance énergétique (29/12/2023)

Actuel

288 kWh/m²/an
63 kgCO₂/m²/an

→

Cible rénové

104 kWh/m²/an
3 kgCO₂/m²/an

Déperditions de chaleur

🧱 Murs (pierre 50cm, non isolés)27%

🏠 Plancher bas (non isolé)26%

💨 Ventilation (fenêtres seulement)23%

🪟 Fenêtres (simple vitrage)16%

🔗 Ponts thermiques8%

🏛️ Plafond/Toiture0%

Facture annuelle actuelle (~2 805–3 795 €/an)

🔥 Chauffage gaz84% — 2 413–3 265 €

🚿 Eau chaude gaz8% — 202–274 €

❄️ Clim (élec.)2% — 50–68 €

💡 Éclairage + auxiliaires6% — 139–189 €

❄️ Climatisation — Multi-split (été seulement)

ℹ️ Chauffage conservé: chaudière gaz 2020 (28 kW), installation récente. Multi-split = rafraîchissement uniquement.

AC existant (2003)43m² couverts — obsolète

Zone 1: Salon + Séjour (~50m²)2.5 kW

Zone 2: Chambre 1 (15.65m²)1.5 kW

Zone 3: Chambre 2 (16.18m²)1.5 kW

Zone 4: Chambre 3 (16.99m²)1.5 kW

Unité extérieure (balcon Est)Multi-split ~7 kW

COP estimé> 5 (classe A+++)

Marques: Mitsubishi Electric MSZ, Daikin Stylish, Atlantic Fujitsu. Prévoir gaines dans nouveau faux-plafond ou passages sous faux-plancher.

🪟 Fenêtres — Inventaire DPE + double vitrage

Fenêtre 1 — Sud (battantes)3.93 m² · simple

Fenêtre 2 — Sud (portes-fen. soub.)7.15 m² · simple

Fenêtre 3 — Est (battantes)15.12 m² · simple

Fenêtre 4 — Est (battantes)6.30 m² · simple

Fenêtre 5 — Nord (battantes)4.34 m² · simple

Porte 1 — Bois opaque3.74 m²

Porte 2 — Bois opaque2.02 m²

Total surfaces vitrées36.84 m²

Vitrage recommandé (DPE Pack 2)

TypeSGG Climatop XN (peu émissif)

Uw cible< 1.7 W/m²K (DPE) ou <1.1 (optimum)

Facteur solaire Sw (Est/Sud)≥ 0.30 + contrôle solaire

Sécurité RDCSGG Securit feuilleté

⚠️ Prévoir entrées d'air intégrées aux menuiseries (pas de VMC actuellement). Simulation VELUX Daylight Visualizer recommandée.

💰 Budget prévisionnel indicatif

Obligatoire / Prioritaire

Diagnostics préalables (amiante, plomb)1–3 k€

Architecte d'intérieur + métreur + plans8–20 k€

Électricité — remise à neuf totale NF C15-10025–45 k€

Fenêtres double vitrage (36.84m², 5 groupes)15–28 k€

Climatisation multi-split (AC seul, 4 zones)8–15 k€

Plomberie + 2 salles de bains rénovées20–40 k€

Amélioration énergétique (DPE E→A)

Isolation plancher bas (R=4.5) — caves5–12 k€

Isolation murs intérieure (R=3.7) — si souhaité15–30 k€

VMC hygro B (remplacement ventilation fenêtres)3–6 k€

Régulation chaudière pièce par pièce1–3 k€

Aménagement & finitions

Sols (parquet + carrelage + béton ciré)15–28 k€

Peinture + enduits à la chaux + moulures10–20 k€

Cuisine équipée8–20 k€

Portes intérieures + menuiseries intérieures8–15 k€

Total estimé (hors mobilier) 142 – 285 k€

✓ Chaudière gaz 2020 conservée (28 kW, récente)

Fourchette selon options de configuration spatiale et finitions

📋 Intervenants à consulter

Architecte d'intérieur (Nice 06)Priorité 1

Métreur — relevé architectural précisPriorité 1

Diagnostiqueur (amiante + plomb + DPE)Priorité 1

Bureau d'études structure (murs porteurs)Si reconfig.

Électricien qualifié NF C 15-1003 devis

Menuisier (fenêtres double vitrage)3 devis

Plombier-chauffagiste3 devis

Climatiseur multi-split3 devis

Maçon (si cloisons à modifier)Selon plan

⚠️ Bâtiment 1899: amiante et plomb probables. Diagnostic obligatoire avant travaux.

✅Chiffrage aligné sur le projet RETENU = BENAIM (ESQUISSE 13/05/2026)

Inclut : mezzanines CH2+CH3 · cuisine élargie 19,5 m² + îlot + colonne frigo + LL · SDB1 déplacée Sud→Centre · couloir retracé · TGBT BENAIM · ciel de douche · TV 65" salon.

Chiffrage détaillé — Villa Jolie, Nice (06)

Prix marché Nice 2024–2025 · TVA 10% travaux rénovation · TVA 5.5% travaux économies d'énergie · Normes françaises

Surface parquet: ~129 m²

Total: calcul...

📋 Normes applicables

⚡ NF C 15-100 — Installation électrique

🪵 DTU 51.1 — Pose de parquet

🚿 DTU 60.1 — Plomberie sanitaire

🪟 NF EN 14351-1 — Fenêtres/portes-fenêtres

💨 NF EN 13141-7 — VMC double flux

🏠 RT Existant (arrêté 3 mai 2007)

❄️ Fluide frigorigène R32 (AC post-2021)

💰 Aides & subventions disponibles

✓ MaPrimeRénov' — isolation, fenêtres, VMC

✓ CEE (Certificats Économies Énergie)

✓ Éco-PTZ — prêt 0% jusqu'à 50 000€

✓ TVA 5.5% sur travaux énergétiques

✓ TVA 10% sur travaux de rénovation

→ Exige artisans RGE certifiés

→ france-renov.gouv.fr · 0808 800 700

🏗️ Ordre d'intervention recommandé

1️⃣ Diagnostics amiante/plomb

2️⃣ Dépose + gros œuvre (cloisons)

3️⃣ Électricité (NF C 15-100)

4️⃣ Plomberie + VMC

5️⃣ Isolation plancher bas (caves)

6️⃣ Menuiseries (fenêtres)

7️⃣ Carrelage SdB + cuisine

8️⃣ Enduits + peinture

9️⃣ Parquet (en dernier)

🔟 AC multi-split + finitions

🪵 Parquet chêne massif — Détail par pièce (DTU 51.1)

Parquet partout sauf cuisine et salles de bains. Chêne massif 22mm, finition huilé ou vitrifié mat, pose collée (NF C 15-100 + DTU 51.1). Marques disponibles à Nice: Panaget, Boen, Parquet Contrecollé, Leroy Merlin Artens, Point P.

Pièce	Surface	+ 10% chutes	Mat. (~65€/m²)	Pose (~35€/m²)	Total HT

* Ragréage préalable si nécessaire: ~€8-12/m² en sus · Plinthes chêne assorties: ~€18/ml · TVA 10%

🔄 Options de reconfiguration spatiale

Vous êtes ouvert aux changements — voici les options avec avantages, inconvénients et impact budget (à valider avec un architecte + bureau d'études structure).

⭐ Option A — Séjour+Salon ouvert (50m²)

✅ Double espace lumineux 50m² face Est (soleil matin)

✅ Vue directe balcon · Sensation de volume avec 3.42m plafond

✅ Cuisine semi-ouverte côté Séjour

⚠️ Vérifier mur porteur (bureau d'études obligatoire)

💶 Surcoût: +3 000–8 000€ (poutre IPN si porteur)

⭐ Option B — Suite parentale CH1 + SdB (21m²)

✅ Chambre 1 (15.65m²) + SdB attenante (5.48m²) = suite 21m²

✅ Accès privé depuis Dressing (5.72m²)

✅ Configuration très appréciée, valorise le bien

⚠️ Créer ouverture dans cloison (non porteur probable)

💶 Surcoût: +2 000–5 000€ (cloison + porte)

💡 Option C — Cuisine ouverte / verrière

✅ Cuisine (14.77m²) connectée au Séjour ou Entrée

✅ Verrière style atelier = esprit Belle Époque authentique

✅ Gain de luminosité entrée + cuisine

⚠️ Ventilation cuisine essentielle (VMC cuisine renforcée)

💶 Surcoût verrière: +4 000–10 000€

💡 Option D — Entrée réduite → espace redistribué

✅ Entrée actuelle 16.55m² est surdimensionnée pour un hall

✅ Récupérer ~6m² vers cuisine ou dressing

✅ Entrée 10m² avec placards intégrés reste généreuse

⚠️ Reconfiguration cloisons — bureau d'études

💶 Surcoût: +5 000–12 000€ (cloisons + redistrib)

💡 Option E — CH3 en suite autonome

✅ Chambre 3 (16.99m²) + SdB/WC attenante (5.56m²)

✅ Suite invités ou location saisonnière Airbnb

✅ Accès direct sans traverser appartement

⚠️ Vérifier accès depuis couloir/entrée indépendant

💶 Surcoût minimal: +1 000–3 000€

🏆 Configuration recommandée (combinée)

Option A + B + C = le maximum de l'appartement

→ Grand salon/séjour 50m² ouvert (Est)

→ Suite parentale CH1+SdB+Dressing

→ Cuisine avec verrière côté Séjour

→ CH2 chambre enfant/bureau

→ CH3+SdB/WC chambre invités autonome

💶 Surcoût total options: +9 000–23 000€

⚠️ Note : le modèle 3D ci-dessous reproduit la géométrie Loi Carrez (2023) avec terminologie "Suite Parentale" (configurations conceptuelles antérieures aux plans BENAIM). Pour la géométrie PROJET officielle, voir l'onglet 📏 Plan architecte (sauna 1,86 + cuisine 19,5 + mezzanines + SDB1 déplacée + couloir retracé). Reconstruction 3D BENAIM = phase APD/APD (étude ultérieure).

Configuration spatiale

⬇ SH3D cette config

Plafond 3.42 m · Parquet point de Hongrie · Mosaïque · Travertin

📐 Vue plan — configuration sélectionnée (géométrie Loi Carrez)

✨ Plan PROJET BENAIM officiel (A3 · 03/06/2026 · échelle 1/100)

Référence géométrique exacte — voir 📏 Plan architecte pour le détail.

🖼️ Rendus post-travaux — Villa Jolie

8 rendus photoréalistes générés par DALL-E 3 HD intégrant les éléments architecturaux observés dans les vidéos (porte entrée bois sculpté, balustrade turquoise, fenêtre cintrée, mosaïque hall, jardin palmiers/figuier). Cliquer sur une image pour l'agrandir.
Style: Belle Époque méditerranéen contemporain · Nice Côte d'Azur · Plafonds 3,42 m · Palette warm white / ochre / travertin / chêne.

🔄 À mettre à jour pour les futures regénérations DALL-E (alignées BENAIM 01/06) : parquet point de Hongrie (pas chevrons) · cuisine 19,5 m² avec îlot + colonne frigo + LL colonne (la cuisine actuelle de gen5 est plus petite) · Sauna 1,86 m² au SW (nouveau, à imaginer) · Cheminée existante CH1 (en plus du salon marbre bordeaux) · Cuisine d'été ? au jardin (option BENAIM) · Mezzanines CH2 + CH3 (lits 140×190 en hauteur avec échelle bibliothèque laiton).
Script gen_renders.py à actualiser avec ces prompts BENAIM-aware avant la prochaine batch.

📐 Rendu photoréaliste avec Sweet Home 3D (gratuit)

1. Ouvrir un fichier .sh3x

Télécharger depuis l'onglet 🏠 Plan ou 🧊 3D & Configs. Ouvrir dans Sweet Home 3D (gratuit sur sweethome3d.com).

2. Meubler la pièce

Bibliothèque de meubles intégrée (3D Warehouse). Ajouter parquet, murs, luminaires, meubles.

3. Créer un rendu photo

Menu 3D → Créer une photo · Résolution 1920×1080 · Qualité max · Heure: 9h (lumière Est) ou 17h (lumière Sud).

💡 Plugin SunFlow (optionnel)

Rendu raytracing photoréaliste. Télécharger SunFlow renderer + plugin SH3D depuis le site officiel.

📏 Plans architecte officiels — Villa Jolie RDC · BENAIM ARCHITECTURE

Architecte : Olivier Benaim · BENAIM ARCHITECTURE · 06 19 08 72 41 · Phase ESQUISSE · Échelle 1:100 / 1:50
Dernier livrable : 01/06/2026 — 4 plans techniques + proposition d'honoraires BE structure (Lasry & Moro Ingénierie 2 400 € TTC)
Antérieur : 13/05/2026 — plans esquisse · 18/05/2026 — reportage 64 photos

🧭 Sommaire · 📚 Base documentaire · 🆕 Plan A3 03/06 · 📐 Plans 01/06 · 📊 Comparatif surfaces · 🔍 Audit Carrez/BENAIM · 🚪 Schédule portes · 🪵 Revêtements · ⚡ Élec · ❄️ CVC · 🏗️ BE structure · 📐 Niveaux/Jardin · 🪟 Menuiseries · 🪜 Mezzanines

📚 Base documentaire — Tous les documents BENAIM

Knowledge base centralisée — 6 PDF officiels + 64 photos reportage · stockés dans plans/

🆕 KOS — Plan projet A3 DERNIÈRE

03/06/2026 · n° 01 · A3 1/100 · ajustements buanderie 3,57 + sauna 1,86 + cheminée CH1 142cm + vaisselier SAM + chauffe-eau 300L

📄 KOS — Existant · Projet · Démolitions

01/06/2026 · n° 00-01-02 · échelle 1/50 · 3 plans + schédule portes + RSO

📄 KOS — Faux-plafond · Électricité · CVC

01/06/2026 · n° 03-04-05 · échelle 1/50 · 3 plans techniques

📄 KOS — Revêtements durs (sols + crédences)

01/06/2026 · n° 07 · échelle 1/100 · 125m² parquet pdH + carrelages + marbre

📄 PH — Lasry & Moro Ingénierie (BE structure)

01/06/2026 · proposition d'honoraires 2 000€ HT / 2 400€ TTC · phase EXE

📄 KOS — Plan existant (ancienne version)

13/05/2026 · 1/100 · superseded par 01/06/2026

📄 KOS — Plan projet (ancienne version)

13/05/2026 · 1/100 · superseded par 01/06/2026

🆕

Plan A3 du 03/06/2026 — Dernière version BENAIM

Format A3 1/100 · n° 01 · ajustements précis suite à la révision 01/06

✨ Plan PROJET A3 — 03/06/2026 (échelle 1/100)

📄 PDF original

📋 Changements 01/06 → 03/06

Élément	Plan 01/06	Plan A3 03/06	Impact
Buanderie	5,5 m²	3,57 m² (−1,93)	Plus compacte · LL/SL empilés impératifs · pas d'espace plan repassage déplié
Sauna	4,2 m²	1,86 m² (−2,34)	Sauna 1-2 places · cabine type Klafs S1/Tylö Sport · réduit nuisance acoustique CH1 · cohérent avec cuisine d'été extérieure
Cheminée CH1	"à mesurer" (incertain)	142 cm (mesurée)	⭐ Cheminée existante confirmée dans CH1 (largeur 142cm) · sondage marbre Belle Époque à valider
Vaisselier SAM	—	Ajouté	Buffet/vaisselier intégré côté SAM · cohérent style Belle Époque
Chauffe-eau	CE vertical 49×130×29 cm	CE 300 L · 60 cm Ø cylindrique	Capacité 300L = production ECS confortable famille 4-5 personnes · vs gaz instantané existant
TV 65" salon	annoté	non annoté (position arbitrée APS)	À reprendre en APS — emplacement à définir avec mobilier salon
Format / échelle	A0/A1 · 1/50	A3 · 1/100	Format consolidé · partage / impression simplifiés

📐 Livrable du 01/06/2026 — base technique consolidée

Plans techniques (faux-plafond / élec / CVC / démolitions / revêtements) — applicables tels quels, à lire en complément du A3 03/06 ci-dessus

🏛️ Plan EXISTANT (01/06/2026)

📄 PDF

Distribution actuelle relevée — référence cotée définitive (échelle 1/50).

✨ Plan PROJET (01/06/2026) — RETENU

📄 PDF

Proposition retenue · sauna 1,86 m² + cuisine d'été (?) + cheminée à mesurer + schédule portes intégré.

⚠️ Démolitions & constructions (RSO)

📄 PDF

2 ouvertures clim 110×20 dans mur porteur (RSO 1 & RSO 2) + démolition cloison semi-porteuse pour ouverture arche + IPN 15cm. BE structure mandaté (Lasry & Moro).

🪵 Revêtements durs (sols + crédences)

📄 PDF

Parquet point de Hongrie 125+10% m² · Carrelage SDB 12 + cuisine 25 + WC 1,3 · Pierre beige balcon 6,4 · Marbre plan de travail 5 m² · Crédences ht 60cm.

🏛️ Faux-plafond

📄 PDF

Niveaux faux-plafond par zone · HSFP indiqués · trappes 80×80 visite VMC.

⚡ Électricité

📄 PDF

Spots MARY RDX-230 · liseuse MILO 1 noir mat · interrupteurs LS 990 JUNG noir mat · 51 ml ruban LED 2700K · domotique tous éclairages · WC/buanderie sur détecteurs.

❄️ CVC (chauff. ventil. clim.)

📄 PDF

4 caissons VMC 720×600×200h · 2 reprises 200×200 · clim Airzone (à définir) · radiateurs eau existants à remplacer/déplacer · 2 thermostats clim + thermostats plancher chauffant.

📂 Plans esquisse antérieurs (13/05/2026) — référence historique

Plan EXISTANT (13/05)

Plan PROJET (13/05)

📊 Comparatif surfaces — Plan existant vs Plan projet BENAIM

Pièce	Existant	Projet	Δ	Changement clé
Chambre 1 (principale, king bed)	16,9	16,9	—	Lit 180×200 · HSP 3,40m · sans mezzanine · position S-O inchangée
Chambre 2	16,9	12,1 + mezz 5	−4,8 / +5	Mezzanine BENAIM · lit 140×190 + échelle · HSD 3,44m
Chambre 3	16,1	16,1 + mezz 5	+5	Mezzanine BENAIM · lit 140×190 · HSD 3,43m
Salon	26,4	26,4	—	Inchangé · TV 65" planifiée · cheminée bordeaux
Séjour → Salle à manger	24,2	24,2	RENOMMÉ	Table 8 places · fonction repas
Cuisine	15,7	19,5	+3,8	Élargie · îlot + colonne frigo + LL
SDB 1	5,7	5,5	DÉPLACÉE	Sud (près CH1) → Centre · ciel de douche pluie · plomberie repensée · révisée 5,5 (01/06)
SDB 2	5,5	5,8	+0,3	Position E inchangée · entre CH2 et CH3
WC	1,3	1,3	—	Déplacé · adjacent à SDB1 (centre) · révisé 1,3 (01/06)
SAUNA NOUVEAU 01/06	—	4,2	+4,2	Sauna intérieur SW (entre CH1 et Rue Kosma) · ⭐ ajout 01/06
Couloir principal	16,6	19,9	RETRACÉ	Tracé entièrement refait · dessert CH1 + SDB1+WC déplacés · absorbe ex-couloir cuisine
Couloir 2 (cuisine)	6,4	—	supprimé	Fusionné dans couloir principal + cuisine
DGT (dégagement E)	2,9	6,6	+3,7	Élargi · dessert SDB2 + CH2 + CH3 + mezz
Buanderie	5,6	3,57	−2,03	Réduite (A3 03/06) · LL/SL empilés impératifs
Sauna (nouveau)	—	1,86	+1,86	Cabine 1-2 places (Klafs S1 / Tylö Sport) · zone SW
Balcon (Est)	6,4	6,4	—	Balustres turquoise préservés
Jardin privatif	44,2	44,2	—	✅ Confirmé BENAIM

🔍 Audit cohérence — Loi Carrez vs BENAIM
Les surfaces Loi Carrez (certificat 19/12/2023) et BENAIM (relevé architecte 13/05 et 01/06/2026) diffèrent par nature :

Loi Carrez (157,29 m²) = surface contractuelle NET, exclut zones <1,80m de hauteur, embrasures, escaliers, gaines techniques. Sert au prix de vente.
BENAIM (≈160,2 m²) = surface BRUTE habitable, mesurée mur à mur (incl. faux-plafonds réduisant la hauteur en HSFP). Sert à concevoir.

Différence : ~3 m² absorbés par zones <1,80m + sous-épaisseurs. Aucune erreur — les deux mesures sont valides dans leur contexte. Le présent outil utilise BENAIM pour la conception et Loi Carrez pour les références légales/financières.
De plus, certaines pièces ont été renumérotées par BENAIM vs Loi Carrez (CH1 BENAIM = "chambre Sud-Ouest avec king bed 180×200" ≠ Loi Carrez "CH1 15,65 m² ami/enfant").

🚪 Schédule portes — BENAIM (01/06/2026)

Généralités : isoplane, âme pleine · blocs portes minimalistes · portes planes · encadrement affleurant · matériau du montant identique à la porte · poignées bronze ou inox · condamnation/verrous.

Réf.	Type	Dim. (l × h)	Sens	Qté
PEB_01	Porte d'entrée battante blindée, placage bois	ht × 77 cm	Poussant droite	1
PEB_02	Porte d'entrée battante blindée, placage bois	ht × 83 cm	Poussant droite	1
PT1_01	Porte battante simple, placage bois	204 × 73 cm	Tirant gauche	1
PT2a	Porte battante simple, placage bois	204 × 83 cm	Poussant gauche	2
PT2b	Porte battante simple, placage bois	204 × 83 cm	Poussant droit	3
PT3	Coulissante à galandage, placage bois	204 × 91 cm	Coulisse gauche	1
PT4	Coulissante vitrée deux côtés	à définir	—	1
PT5	Vitrée battante simple	ht × 127 cm	Poussant gauche	1
PT6	Coulissante à galandage vitrée	204 × 110 cm	Coulisse gauche	1
TOTAL — 2 portes d'entrée blindées + 10 portes intérieures (dont 3 coulissantes / vitrées)				12

🪵 Schédule revêtements durs — BENAIM (01/06/2026)

Quantités majorées +10% chutes au prix global de l'entreprise.

SOLS INTÉRIEURS

Parquet point de Hongrie	125 + 10 % m²
Carrelage SDB	12 m²
Carrelage cuisine	25 m²
Carrelage WC	1,3 m²

SOLS EXTÉRIEURS

Pierre beige (balcon)

6,4 m²

CRÉDENCES + MUR (toute hauteur)

Marbre plan de travail cuisine	5 m²
Crédence cuisine + buanderie (h:60cm)	4 m²
Carrelage WC (toute ht)	5 ml × ht
Carrelage SDB (toute ht)	20 ml × ht
Seuils	à définir

⚡ Électricité — Spécifications BENAIM (01/06/2026)

💡 Luminaires

Spots encastrés orientables : MARY RDX-230
Liseuse : MILO 1 noir mat
Suspension : à définir
Ampoules : 2700K (chaud) à valider MO
Ruban LED total : 51 ml (variation sauf niche)

🎛️ Commandes

Interrupteurs : LS 990 JUNG noir mat
Variateurs : LED (sauf niche), spots SDB, suspension
Domotique : tous éclairages (sauf VR / store)
Détecteurs : WC + buanderie

🔌 Prises spécialisées

Plan BENAIM identifie : PC mural h:25cm · h:80cm · h:110cm · h:230cm wifi · h:150cm USB/RJ45/TV
Cuisine : frigo + LL + LV + plaques + four + hotte + SL + congel
SDB : sèche-serviette · radiateur · prises étanches h:100cm

⚙️ Spécialités

Thermostat plancher chauffant h:150cm (à définir)
Thermostat clim h:130cm
Interphone / Visio (?)
Contact à feuillure portes

❄️ CVC — Chauffage · Ventilation · Climatisation (BENAIM 01/06/2026)

💨 VMC

4 caissons 720 × 600 × 200h
2 reprises 200 × 200
Fente soufflage sous-face
Fente reprise / grille
Trappes visite 80 × 80

❄️ Climatisation

Modèle : Airzone (?) à confirmer
2 ouvertures gaines clim (RSO) 110 × 20 dans mur porteur
Thermostats clim h:130cm

🔥 Chauffage

Radiateurs eau existants à remplacer / déplacer
Thermostat plancher chauffant
Chaudière gaz 2020 conservée (28 kW)
Sèche-serviette SDB

💧 Plomberie ECS

Chauffe-eau 300L Ø 60 cm
CE vertical 49 × 130 × 29 cm
Remplacer chauffe-eau gaz 2012 défaillant
Liaisons équipotentielles SDB ≤ 2Ω

🏗️ BE Structure — Lasry & Moro Ingénierie (proposition 01/06/2026)

Réf. JML/2606032 - PH · M.I.L. Bureau d'Études de Structures
2 place des Cigalusa, 06300 NICE · 04 93 56 48 48 · betmil@wanadoo.fr

Périmètre étude béton armé :

Création de 2 ouvertures (passages clim) de 1,10 × 0,20 h dans mur porteur + reprises sous œuvre (RSO 1 & RSO 2)
Suppression d'une cloison y compris reprise sous œuvre (cloison semi-porteuse → ouverture arche avec IPN 15cm ?)

Phase EXE : plans d'exécution + visites (hors maîtrise d'œuvre d'exécution).
NB architecte : déplacer l'ouverture entre couloir et salle à manger au-dessus de la niche pourrait diminuer le coût de l'intervention.

Honoraires HT

2 000 €

+ TVA 20%

= 2 400 € TTC

Acompte 500 € TTC à signature, solde au prorata avancement

📄 Voir proposition PDF

📐 Niveaux (NF = Niveau Fini) — relevés BENAIM

⚠️ Le jardin est en contrebas : appartement RDC à +15,67 à +15,71 (entrée +15,67 · cuisine +15,68 · salon/balcon +15,70) tandis que le jardin est à +13,96 → soit ~1,74 m plus bas. Accès au jardin par escalier extérieur courbe (forme arrondie Belle Époque depuis le balcon Est). Débarras sous balcon (HSP 2,34 m) accessible au niveau jardin. Ce dénivelé est un élément fort à exploiter (terrasse haute + jardin bas + escalier sculptural).

🪟 Schédule menuiseries — cotes relevées BENAIM

AL = allège (hauteur du sol au bas de la fenêtre, cm) · HF = hauteur de la fenêtre (cm) · HSLin = hauteur sous linteau (cm). Tous vitrages → double vitrage SGG Climatop XN Uw<1,1 + feuilleté sécurité RDC.

Ouverture	Orientation	AL (cm)	HF (cm)	Type / note
Porte-fenêtre balcon	Est (Rue Guiglia)	0	293	Pleine hauteur · accès balcon · ⭐ fenêtre cintrée Belle Époque
Fenêtres Est (×2)	Est (Rue Guiglia)	41	293	Salon + Salle à manger · grandes baies (lumière matin)
Fenêtres (×2)	Est / Sud	40	293	Chambres / pièces de vie
Fenêtres (×2)	Sud (Rue Kosma)	37	290	Cuisine / buanderie · portes-fenêtres possibles
Fenêtres (×2)	Nord	76	252	CH3 (allège plus haute 76cm)
Fenêtre entrée	—	42	250	HSLin 224 · HSP 294 (zone entrée)
Ouverture balcon	Est	112	—	Allège 112 = hauteur balustrade · HSlint 15

Synthèse DPE : total vitrages ~36,8 m² (Sud 11,1 + Est 21,4 + Nord 4,3) + 2 portes bois (3,74 + 2,02 m²). Mur Ouest = parties communes (aveugle). HSLin relevés : 224 · 242 · 226 · 230 (×3). Tous à remplacer en double vitrage Uw<1,1 (cf. onglet Chiffrage).

🌟 Innovation BENAIM : mezzanines exploitant la hauteur 3,42 m

Le plan projet introduit deux mezzanines de 5 m² (une dans CH2, une dans CH3), chacune accédée par une échelle (annotation "Echelle" ×2 sur le plan). Hauteur 139 cm sur la mezzanine (lit utilisable), 190 cm sous la mezzanine (bureau/rangement utilisable debout). Lits 140 × 190 cm en hauteur. C'est l'usage le plus pertinent des plafonds 3,43 m HSD originaux Belle Époque — ajout structure légère bois, échelle, garde-corps, sans toucher au plafond historique.

🧰 Plan reconstitué (référence interne) — basé sur Loi Carrez 2023

Plan SVG reconstitué avant réception des plans architecte — conservé pour traçabilité historique. Préférer les plans officiels BENAIM ci-dessus.

📐 Conventions BENAIM

HSP : hauteur sous plafond
HSFP : hauteur sous faux-plafond
HSD : hauteur sous décor (corniches)
AL : allège (hauteur fenêtre depuis sol)
HF : hauteur fenêtre
Cotes : centimètres · échelle 1:100

🧭 Orientations

Sud : Rue Kosma — cuisine, buanderie, jardin
Est : Rue Guiglia — salon, séjour/SAM, balcon (21,4 m² vitrages)
Nord : CH3 — fenêtre AL 76 HF 252
Ouest : parties communes (mur aveugle)

📌 Étapes architecte

✅ ESQUISSE BENAIM (13/05/2026)
⏳ APS — Avant-Projet Sommaire
⏳ APD — Avant-Projet Détaillé
⏳ DCE — Dossier de consultation entreprises
⏳ Chantier
Architecte : Olivier Benaim · 06 19 08 72 41

📸 Reportage photographique BENAIM — État existant Villa Jolie

64 photos du relevé in situ effectué par l'architecte Olivier Benaim (livrées 18/05/2026). Source de vérité visuelle pour : éléments Belle Époque à préserver (moulures, cheminée, fenêtre cintrée, balustrade turquoise, portes d'origine), état des sols, peintures actuelles, vétusté cuisine/SDB, configuration jardin/balcon/escalier. Cliquer sur une vignette pour voir en grand.

✅

PLAN RETENU — Projet BENAIM (ESQUISSE 13/05/2026)

Décision propriétaire : c'est le projet BENAIM qui sera exécuté. Toutes les sections de cet outil (chiffrage, design, checklist, rapport) sont désormais alignées sur cette base. Les 7 reconfigurations explorées précédemment sont conservées en bas de page comme alternatives écartées (référence historique).

📋 Projet BENAIM — Détail pièce par pièce

Surfaces brutes architecte · 14 pièces principales · innovations mezzanines + cuisine élargie + circulations refaites

chambres dont 2 avec mezzanine

+10 m²

mezzanines utiles (CH2+CH3)

19,5 m²

cuisine élargie (+3,8)

19,9 m²

couloir retracé (+3,3)

SDB + WC indépendant

44,2 m²

jardin privatif

🛏️ CHAMBRE 1 · principale · 16,9 m² · HSP 3,40m

Position : sud-ouest · accès par couloir retracé.
Configuration : lit king 180×200 au sol (dessiné plan) · placards (Pl.) muraux · aucune mezzanine (HSP 3,40m sans décor).
⭐ Cheminée existante 142 cm (mesurée 03/06 A3) — confirmation de la cheminée Belle Époque dans CH1 ! Sondage marbre obligatoire avant travaux (potentielle découverte type salon : marbre bordeaux/blanc veiné).
Décisions : dressing sur mesure (3 m linéaires, portes coulissantes miroir laiton) · parquet point de Hongrie · 2 appliques laiton chevet · split AC 1,5 kW silencieux · radiateur fonte restauré.
À préserver : moulures plâtre · cheminée 142 cm · proportion Belle Époque.

🧖 SAUNA · 1,86 m² (A3 03/06 — réduit)

Évolution A3 03/06 : sauna réduit 4,2 → 1,86 m² (−55 %). Format cabine compacte 1-2 places type Klafs S1 / Tylö Sport / Harvia Variant.
Spécifications cabine : ~140×130 cm utiles · cabine bois (cèdre, hemlock, tremble) · poêle électrique 4,5-6 kW (vs 6-9 kW initial) · banquette simple ou L · vitre porte verre trempé.
Implications techniques (allégées) : isolation phonique murs CH1 simplifiée (sauna plus petit = moins de poêle) · ventilation extraction haute · alimentation 230V monophasé 32A suffisante (vs triphasé 400V initialement envisagé) · sécurité enfants.
Budget révisé : 4 500 – 11 000 € (vs 6-18 k€ initial) — économie 1,5-7 k€.
Avantage : garde le bénéfice du sauna privatif sans amputer le SW (espace gagné = couloir/circulation).

🪜 CHAMBRE 2 · 12,1 m² + mezzanine 5 m² · HSD 3,44m

Position : est milieu · accès par DGT (couloir Est).
Mezzanine : 5 m² · h:139 cm sur mezz (lit utilisable) · 190 cm sous-mezz (bureau debout) · lit 140×190 cm · échelle intégrée (dessinée sur plan BENAIM).
Sous mezzanine : bureau + rangements + niches éclairage LED 2700K · idéal chambre enfant/ado avec coin travail.
Structure mezz : bois massif (chêne ou pin) sur poutres lamellé-collé · garde-corps tubulaire laiton brossé · panneaux pleins ou claustra · finitions Belle Époque cohérentes (rampe sculptée optionnelle).
Étude : charpente à vérifier par BE structure (charge plancher existant 200 kg/m² ?). Câblage électrique mezzanine intégré.

🪜 CHAMBRE 3 · 16,1 m² + mezzanine 5 m² · HSD 3,43m

Position : nord-est (fenêtre N · AL 76 HF 252) · accès par DGT.
Mezzanine : idem CH2 — 5 m² · lit 140×190 cm en hauteur · sous-mezz bureau/rangement.
Avantage : plus grande au sol (16,1 vs 12,1 CH2) → la pièce reste très utilisable même avec mezz.
Accès : échelle (dessinée sur plan BENAIM, comme CH2) · escalier compact possible en option (à arbitrer APS) · sécurité enfants.
Finitions : parquet point de Hongrie · murs blanc cassé LRV>75% · 2 appliques chevet laiton + bandeau LED garde-corps.

🍳 CUISINE · 19,5 m² (+3,8) · HSFP 3,06m

Position : nord-ouest · 2 fenêtres Sud (3,93 + 7,15 m² portes-fenêtres) sur Rue Kosma.
Layout BENAIM : îlot central · colonne frigo intégrée · LL colonne rangement · plan de travail en U · accès jardin par porte-fenêtre Sud.
Équipement : four + plaque induction + hotte îlot + frigo américain colonne (Bosch S8 / Siemens iQ700 / Miele) · plan quartz/Silestone · crédence carrelage métro ou pierre · électrovanne gaz cuisinière.
Évolution : 15,7 → 19,5 m² grâce à la réduction CH2 + absorption ex-couloir cuisine (6,4) · VMC cuisine renforcée + bouche hotte.
Style : façades laquées blanc ou chêne · pendants laiton sur îlot · suspension Belle Époque centrale.

🍽️ SALLE À MANGER · 24,2 m² (ex-Séjour) · HSFP 3,43m

Position : sud-centre, ouvre sur Salon (Est) et sur Jardin (Sud) via fenêtre.
Fonction : Salle à manger formelle · table 8 places dessinée sur plan BENAIM · enfilade Cuisine ↔ SAM ↔ Salon.
⭐ Vaisselier intégré (A3 03/06) — buffet/vaisselier sur mesure ajouté plan dernière version : range vaisselle, verres, art de la table, nappes. Style Belle Époque (chêne ciré, marbre top, miroir antique). Alternative ou complément à la bibliothèque mur Sud (à arbitrer en APS).
Mur Sud : emplacement bibliothèque sol-plafond (~5-6 m × 3,43 m H) si retenu — caractère Belle Époque + rangement.
Éclairage : lustre monumental central suspendu (Ø60-80cm, laiton + verre opalin) · appliques murales · bandeau LED corniche.
Sol : parquet point de Hongrie identique salon/chambres.

🛋️ SALON · 26,4 m² · HSP 3,43m + TV 65"

Position : sud-est · accès balcon Est (6,4 m² balustres turquoise) · 2 fenêtres Est (15,12 + 6,30 m²).
Configuration BENAIM : 3 canapés en U autour de table basse · TV 65" intégrée + cheminée marbre bordeaux veiné focal point.
À préserver : ⭐ cheminée marbre bordeaux 1899 · ⭐ fenêtre cintrée Belle Époque · moulures · balustres turquoise balcon.
Mobilier : tout évacué (décision 2026-04-14) · canapés velours bordeaux ou bleu nuit · fauteuils crapauds restaurés.
Éclairage : lustre monumental + 4 appliques + rail spots tableaux + lampe à pied prise sol.

🚿 SDB 1 · 5,6 m² · DÉPLACÉE Sud→Centre · ciel de douche

⚠️ Changement majeur : position déplacée de Sud (près CH1) vers centre de l'appartement · plomberie entièrement repensée.
Équipement BENAIM : ciel de douche (pommeau XL pluie encastré plafond, Hansgrohe Rainmaker XL ou Grohe SmartConnect) · douche italienne 120×90 travertin · vasque encastrée · miroir LED · WC suspendu Geberit ou rejet vers WC séparé.
Plomberie : nouveaux passages alimentation EF/ECS + évacuation Ø100 · raccordement aux colonnes montantes copro à valider en APD · liaisons équipotentielles ≤ 2Ω (NF C 15-100 §701).
Finitions : travertin noce 60×60 sol+murs · robinetterie dorée brossée Hansgrohe/Grohe · niche douche IP68 LED 2700K.

🚿 SDB 2 · 5,8 m² · HSD 3,01m · Est inchangée

Position : entre CH2 et CH3 (E) · accessible depuis DGT.
Équipement : baignoire îlot (encombrement plan) + 2 vasques côte-à-côte · miroir LED · WC suspendu ou bidet.
Sert : CH2 + CH3 (chambres enfants/invités avec mezzanines).
Finitions : travertin assorti à SDB1 · même robinetterie dorée brossée · même style Belle Époque contemporain.

🚽 WC · 1,4 m² · indépendant · déplacé

Position BENAIM : adjacent à nouvelle position SDB1 (centre) · accès couloir.
Équipement : WC suspendu bâti-support Geberit + lave-mains compact + faïence sol/mur (1m de hauteur min) · robinetterie laiton brossé.
VMC : bouche hygro raccordée à VMC hygro B centrale.

🚶 COULOIR PRINCIPAL · 19,9 m² (+3,3) · HSFP 2,97m · RETRACÉ

⚠️ Tracé entièrement refait : nouveau parcours pour desservir CH1, SDB1 déplacée et WC déplacé · absorbe l'ex-couloir cuisine (6,4 m²) supprimé.
Aménagement : niches murales rangement Belle Époque (placards techniques, bibliothèque basse, vestiaire) · sol parquet point de Hongrie identique pièces principales OU dalles travertin mosaïque petite échelle.
Éclairage : appliques murales laiton tous les 2,5 m · spot encastré central par tronçon · détecteur présence veilleuse nuit · spots accent niches.
Cloisons à abattre / monter : à détailler en APD avec étude structure (vérification absence de murs porteurs sur le nouveau tracé).

🚪 DGT (dégagement Est) · 6,6 m² (+3,7) · HSD 2,48m

Fonction : dessert SDB2 + CH2 + CH3 + accès mezzanines.
Élargissement : 2,9 → 6,6 m² · permet de positionner les escaliers/échelles d'accès aux mezzanines confortablement.
Aménagement : placards techniques · niche bibliothèque livres enfants · lumière naturelle borrowée si verrière haute possible.

🧺 BUANDERIE · 3,57 m² (A3 03/06 — réduite) · HSFP 3,06m

Évolution A3 03/06 : 5,5 → 3,57 m² (−35 %). Position nord-ouest, adjacente à cuisine.
Équipement compact : LL + sèche-linge empilés impératifs (plus d'espace côte-à-côte) · étagères linge · raccordement EF + évacuation · circuit dédié 16A.
Chauffe-eau intégré : annoté plan = CE cylindrique 300 L · Ø 60 cm (vs vertical 49×130×29 cm précédent) — plus grande capacité ECS pour famille + sauna.
⚠️ Compromis : pas d'espace plan de repassage déplié (étendoir mural pliant à prévoir) · pas de bac à linge grande capacité (paniers verticaux).
Note : la colonne LL principale reste dans la cuisine BENAIM (façade intégrée) — la buanderie sert exclusivement d'appoint linge + ECS.

🌿 BALCON · 6,4 m² · Est · HSP 3,43m

À préserver : ⭐ balustrade pierre balustres turquoise bouteille classique — restaurer + repeindre identique.
Sol : dalles travertin extérieur ou pierre naturelle Ipanema.
Mobilier : table ronde fer forgé + 2-4 chaises rotin · pot olivier travertin · spots sol encastrés (terrasse).
Unité ext AC multi-split : emplacement possible dissimulé (à valider acoustique copro).

🏡 JARDIN privatif · 44,2 m² · ⚠️ en contrebas −1,74 m

⚠️ Détail majeur du plan : le jardin est au niveau NF +13,96 alors que l'appartement est à +15,70 → le jardin est 1,74 m plus bas que le RDC. Accès par escalier extérieur courbe (Belle Époque, depuis le balcon Est).
Débarras sous balcon : espace de rangement sous le balcon (HSP 2,34 m) au niveau jardin — atelier/remise/local technique possible.
Surface officielle : 44,2 m² (confirmée BENAIM).
À conserver : palmiers adultes · figuier · bignone rose · pergola vigne/bougainvillier · haies taillées · yuccas/agaves · rosier rouge · canisse bambou clôture rue.
Aménagements : terrasse travertin au niveau jardin · restaurer l'escalier courbe en pierre · salon de jardin teck · éclairage LED 12V basse tension · arrosage goutte-à-goutte · pot olivier 1,5 m · garde-corps escalier à mettre aux normes.

🪜 Escalier extérieur courbe + débarras

Escalier courbe : liaison balcon (+15,70) → jardin (+13,96) · forme arrondie Belle Époque dessinée sur plan · ~1,74 m de dénivelé · à restaurer (pierre + garde-corps fer forgé/balustres).
Débarras sous balcon : HSP 2,34 m · accessible au niveau jardin · idéal rangement outils jardin / mobilier extérieur / local pompe arrosage.
Niveaux de référence (NF / Niveau Fini) : appartement +15,67 à +15,71 selon pièces · balcon +15,70 · jardin +13,96.

⚙️ Implications techniques du projet BENAIM

🔧 Structure / cloisons

Cloisons partielles à abattre + monter (couloir retracé). BE structure à valider absence murs porteurs sur nouveau tracé. Charpente mezzanines (2× plancher bois sur poutres) — étude charge plancher existant.

💧 Plomberie

SDB1 entièrement nouvelle (alimentation + évacuation Ø100 vers nouvelle position centre). SDB2 + WC : raccordements adaptés. Cuisine élargie : extension alimentation gaz + EF + évacuation. Colonnes montantes copro à valider.

⚡ Électricité

TGBT positionné par BENAIM. 100% renouvelé NF C 15-100. Circuits dédiés : mezzanines × 2 (prises + éclairage + variateur), cuisine îlot + colonne frigo + LL, VMC, multi-split AC, ciel de douche SDB1.

🌬️ VMC + AC

VMC hygro B (Aldes/Atlantic) — bouches : 2 SDB + WC + cuisine + buanderie. AC multi-split 1 unité ext + 4 intérieurs (Salon/SAM, CH1, CH2 mezz, CH3 mezz). Pas de PAC eau (gaz conservé).

🏛️ Belle Époque préservé

Cheminée marbre bordeaux salon · fenêtre cintrée salon · portes intérieures (×8-10) restaurées · moulures plâtre · balustrade turquoise balcon · radiateurs fonte conservés.

📐 Mezzanines — étude finitions

Plan BENAIM : accès par échelle (2× "Echelle" dessinées). Décisions APS/APD : matériau plateau (chêne massif vs lamellé-collé) · échelle bibliothèque laiton vs upgrade escalier compact · garde-corps (claustra, panneaux, barreaux laiton) · finition Belle Époque cohérente.

📅 Phasing architecte (étapes restantes)

✅ ESQUISSE (13/05/2026) — fait
⏳ APS — Avant-Projet Sommaire (cotes détaillées, choix mezzanines, structure)
⏳ APD — Avant-Projet Détaillé (matériaux, plomberie, élec, CCTP)
⏳ DCE — Dossier consultation entreprises (3-5 devis)
⏳ Permis / Déclaration préalable si nécessaire (vérifier copro)
⏳ Marchés + chantier (~ 6-9 mois selon scope)
⏳ Réception travaux + livraison

🤔 Décisions à prendre avec BENAIM en APS

• Mezzanines : garder échelle (plan BENAIM) OU upgrade escalier compact ?
• Mezzanines : matériau plateau (chêne massif visible OU lamellé-collé caché par plafond) ?
• Bibliothèque sol-plafond : mur Sud SAM ? Quel mur ?
• Couloir : niches encastrées sur le nouveau tracé ?
• SDB1 : douche italienne pleine ou douche + WC séparé (zone humide) ?
• Cuisine : couleur façades (blanc, chêne, terracotta) ?
• TGBT : 1 tableau central ou tableau divisionnaire 2e zone ?

Budget travaux projet BENAIM (HT)

Voir onglet 💶 Chiffrage — fourchette mise à jour

Inclut mezzanines (×2) · cuisine élargie · SDB1 déplacée · couloir retracé · sauna 1,86 m² · 12 portes · BE structure · électricité 100% · DPE A.

💡

Idées out-of-the-box — synergies BENAIM exploitables

Conséquences créatives des nouveaux livrables 01/06 (sauna, jardin contrebas, cheminée CH1 à mesurer, débarras sous balcon, etc.)

🧖 Spa flow continu sauna → jardin

Le sauna 1,86 m² au SW + jardin en contrebas (−1,74 m) + débarras sous balcon (HSP 2,34 m) forment un parcours wellness exceptionnel : sauna intérieur → escalier extérieur courbe Belle Époque → douche extérieure au jardin (ou hammam d'été dans le débarras converti) → bain frais ou repos sous pergola vigne existante. Aucun équivalent à Nice/Carré d'Or à ce prix. Argument de revente différenciateur fort (+10-15 % vs marché).

🍷 Débarras sous balcon → Cave à vin

Le débarras sous balcon (HSP 2,34 m, niveau jardin +13,96) bénéficie d'une inertie thermique naturelle (semi-enterré côté nord, ombragé l'été par le balcon). Conditions parfaites pour une cave à vin climatisée : 150-300 bouteilles, hygromètre + clim spécifique 12 °C, casiers chêne ou inox industriel. Coût : 4-12 k€. Alternative ou complément à la cave intérieure 16,16 m² existante en sous-sol immeuble.

🔥 Cheminée CH1 "à mesurer" = découverte potentielle

BENAIM annote "cheminée existante à mesurer" dans CH1 — peut-être une seconde cheminée marbre Belle Époque dissimulée derrière une cloison ou un revêtement. Faire un sondage de découverte AVANT les travaux pour révéler le marbre éventuel. Si oui : double focal-point Belle Époque (salon + CH1) qui élève l'appart en bien d'exception. Si non : peut être conservée comme niche décorative.

🌿 Cuisine d'été ? = wellness garden plutôt

Le point d'interrogation de BENAIM signale une option incertaine. Vu le sauna intérieur déjà présent, suggestion : transformer la "cuisine d'été" en cuisine légère + plancha sous la pergola vigne existante (sans gros raccordements). Le jardin garde sa vocation contemplative/wellness. Budget : 3-8 k€ vs 15-30 k€ pour vraie cuisine d'été équipée. Préserve le caractère mineur naturaliste du jardin.

🔇 Acoustique sauna ↔ CH1 = priorité APD

Le sauna partage un mur avec CH1 (chambre principale, king bed). Risque acoustique majeur : vibration poêle (clic relais) + ventilation extracteur + craquements bois chaud. À résoudre en APD : double cloison désolidarisée (placo phonique 13mm × 2 + laine 100mm), porte sauna acoustique, plancher sur isolant phonique. Coût supplémentaire 1,5-3 k€ mais essentiel pour confort nocturne.

🏛️ AG copropriété obligatoire — anticipation

Les 2 ouvertures dans mur porteur (RSO 1+2) + démolition cloison semi-porteuse (IPN 15) = modifications de structure soumises à vote en AG copropriété. Anticiper : présenter le dossier BENAIM + étude Lasry & Moro à la prochaine AG (ou demander AG extraordinaire). Délai habituel : 3-6 mois. Préparer l'argumentaire (pas d'impact sur les voisins, BE structure agréé).

⚫ Palette hardware unifiée — noir mat × laiton

BENAIM spécifie LS 990 JUNG noir mat pour les interrupteurs + MILO 1 noir mat pour la liseuse. Ce parti pris pose une palette dualiste à étendre : noir mat pour appareillage technique (interrupteurs, prises, fixations) + laiton brossé/doré chaud pour quincaillerie expressive (poignées portes, robinetterie, garde-corps mezzanines). Cohérent avec le bordeaux cheminée salon et la chaleur du parquet point de Hongrie.

💰 Optimisation Lasry & Moro (suggestion architecte)

La proposition Lasry & Moro mentionne explicitement : "déplacer l'ouverture entre couloir et SAM au-dessus de la niche diminuerait le coût de l'intervention". À arbitrer en APS : 5-15 % d'économie probable sur le poste structure (IPN plus court, RSO simplifiée). Pas un compromis esthétique fort — la niche reste sous l'ouverture. Décision à prendre rapidement.

🪟 Rail rideau CH3 = alcôve à la japonaise

Le plan projet annote "Rail rideau" dans CH3 (zone mezzanine). Suggère une séparation textile du coin couchage en hauteur — concept nidification ou alcôve japonaise. Rideau lin lourd / velours bordeaux assorti palette : peut transformer la mezzanine en cocon intime, particulièrement adapté chambre enfant/ado. Budget négligeable (300-800 € rail + tissu).

📈 Repositionner le bien (post-travaux)

Avec sauna + 2 mezzanines + cuisine 19,5 m² + jardin sunken + cheminées Belle Époque, on dépasse la grille "rénovation classique haut de gamme" pour entrer dans le "bien d'exception" niçois. Multiple de prix au m² : +25-40 % vs comparables non-spa. Si revente envisagée : commissionner photos pro + drone jardin + storytelling Belle Époque pour positionner en agence prestige (Sotheby's, Engel & Völkers, John Taylor).

📂 Alternatives explorées (non retenues)

Les 7 scénarios ci-dessous ont été étudiés avant la finalisation du projet BENAIM. Conservés pour traçabilité de la réflexion. Le projet retenu reste BENAIM (ci-dessus).

🛋️ Mobilier contemporain & Œuvres d'art — Villa Jolie

Sélection raisonnée pour habiter les volumes Belle Époque rénovés (plan BENAIM A3 03/06/2026). Périmètre : mobilier libre (canapés, tables, fauteuils, luminaires — les rangements/dressings/vaisselier sont sur mesure, déjà au chiffrage) + œuvres d'art (tableaux, sculptures, objets). Critères : adéquation à l'appartement · gammes de prix · potentiel d'appréciation évalué honnêtement.

🧭 🎯 Cadre directeur · 🛋️ Mobilier par pièce · ⚖️ Art : la vérité sur l'investissement · 🎨 Stratégie 3 niveaux · 📡 Scan marché (12/06/2026) · 🔄 Scans réguliers · 💶 Budget

🎯 Cadre directeur — ce qui « va » dans cet appartement

La formule éprouvée : os anciens × meubles contemporains
Moulures, cheminées marbre (salon + CH1 142 cm), parquet point de Hongrie, 3,42 m HSP = l'écrin. Le mobilier doit être contemporain, bas, sculptural — le contraste fait la tension esthétique. À éviter : meuble pseudo-ancien (redondant), total-look design froid (nie le lieu), gros volumes hauts (écrase les proportions malgré 3,42 m).

Palette imposée par l'existant
Blanc cassé chaud (murs LRV>75) · chêne pdH (sol) · bordeaux (cheminée salon) · turquoise (balustrade) · laiton brossé (quincaillerie) · noir mat (JUNG). Mobilier : velours bordeaux/rouille, lin naturel, bouclé crème, bleu nuit, vert sauge · bois noyer/chêne · métal laiton ou noir. Interdits : chrome brillant, plastique coloré pop, gris corporate.

Contraintes dimensionnelles (plan A3 BENAIM)
Salon 26,4 m² (~4,4×6,0 m) : plan dessine 3 canapés en U + table basse — en pratique 1 canapé 240-280 + 1 canapé 180-200 ou 2 fauteuils. TV 65" + cheminée = 2 points focaux à ne pas concurrencer.
SAM 24,2 m² : table 8-10 couverts (220-280 × 100-110) + dégagement 90 cm minimum autour · vaisselier sur mesure (chiffré).
CH1 16,9 m² : lit 180×200 (annoté plan) + 2 chevets + banc bout de lit.
Balcon 6,4 m² + jardin 44,2 m² (−1,74 m) : extérieur teck/métal, résistant embruns.

🛋️ Mobilier — sélection par pièce et par gamme

Prix neufs constatés 2025-2026 (boutiques France). ⭐ = pièces iconiques qui conservent une valeur de revente (le seul mobilier qui « s'apprécie » est l'iconique vintage/collection — tout le reste perd 50-80 % à la revente, c'est normal et assumé).

Pièce / usage	Accessible (qualité/prix)	Cœur de gamme design	Iconique / patrimonial ⭐
Canapé principal salon 240-280 cm · face cheminée	AM.PM / Sits / SLF24 velours ou lin 2 000–4 500 €	Ligne Roset (Plumy, Pumpkin) · Caravane (Thala) · &Tradition (Develius) 4 500–9 000 €	⭐ Ligne Roset Togo 3 places (5-7 k€ neuf, vintage tient sa cote) · Cassina Soriana (réédition 8-14 k€) · Flexform Groundpiece (9-15 k€) · B&B Camaleonda (10-18 k€, vintage recherché)
2e assise salon canapé 2 pl. ou 2 fauteuils	Fauteuils bouclé/velours AM.PM, Made-héritières 500–1 200 €/u	Gubi (Pacha) · Pierre Paulin rééd. (Pumpkin) · Arflex (Marenco) 2 000–5 000 €/u	⭐ Cassina Utrecht (4-6 k€/u) · Vitra Grand Repos (5-8 k€) · fauteuils vintage Paulin/Mourgue (3-15 k€ selon état — cote stable et montante)
Table basse salon	Travertin/marbre entrée de gamme (Kave Home, Westwing) 400–900 €	Gubi (Epic travertin ~2 k€) · Menu/Audo · La Chance 1 200–3 000 €	⭐ Knoll Platner (2,5-4 k€) · Cassina rééd. Charlotte Perriand (3-8 k€, cote très solide) · vintage Willy Rizzo (4-12 k€, lien Côte d'Azur)
Table SAM 8-10 couverts 220-280 × 100-110 cm	Chêne massif artisan FR / Habitat héritage 1 500–3 000 €	Ethnicraft (Bok 2,5 k€) · Hay (CPH) · Vincent Sheppard 2 500–5 000 €	⭐ Cassina LC6 (5-8 k€) · USM Haller table (3-5 k€) · vintage Tulip Saarinen Knoll marbre (6-15 k€ — clin d'œil aux chaises Tulip des TISON évacuées !)
Chaises SAM ×8-10	Velours courbes (style Joffre vu vidéo réf.) 120–250 €/u	Hay AAC · &Tradition · Gubi Beetle 250–600 €/u	⭐ Thonet 209 cintrées (600-900 €/u — dialogue parfait avec fenêtre cintrée) · Cassina Cab 412 (900-1 200 €/u, cote d'occasion solide)
Lit CH1 180×200	Tediber/Emma cadre + tête lit tissu 1 200–2 500 €	Caravane (lit Scima) · Bolzan · Ethnicraft 2 500–5 000 €	⭐ Flexform/Minotti lit capitonné (6-12 k€ — confort hôtel 5★, pas de revente : le lit ne se revend jamais bien)
Luminaires libres lampadaire salon + lampes	Market set / Honoré déco 150–500 €/u	Flos (IC, Captain Flint) · DCW (Mantis, Lampe Gras) 500–1 500 €/u	⭐ Flos Arco (2,5-3,5 k€, cote stable depuis 60 ans) · Serge Mouille rééd. (2-6 k€, très solide) · vintage italien 50-70s (Stilnovo, Arteluce : 2-20 k€, segment collectionneurs en hausse)
Extérieur balcon + jardin	Teck entretien (Tikamoon, Jardiland haut) 800–2 000 €	Fermob (Luxembourg — clin d'œil niçois) · Vincent Sheppard outdoor 1 500–4 000 €	⭐ Gervasoni InOut · Paola Lenti (5-15 k€ — uniquement si usage intensif jardin)

Conseil honnête : le mobilier neuf n'est PAS un investissement — décote immédiate 50-80 %. Les seules exceptions : icônes vintage achetées d'occasion au juste prix (Togo, Camaleonda, Paulin, Perriand, luminaires italiens 50-70s) qui tiennent ou montent. Stratégie maligne : acheter les icônes d'occasion (Selency, Design Market, Pamono, enchères Artcurial Design) — on obtient la pièce patrimoniale au prix du neuf milieu de gamme, avec une vraie valeur résiduelle.

⚖️ Œuvres d'art : la vérité sur le « potentiel d'appréciation » (à lire avant tout achat)

1. La grande majorité des œuvres ne s'apprécient pas. Le marché est une distribution à queue épaisse : ~1 % des artistes concentrent l'essentiel des gains. L'indice Artprice100 (+5-7 %/an long terme, surperforme parfois le S&P) est un indice de survivants — il mesure les 100 artistes déjà au sommet, pas ce que tu peux acheter à 5 k€.
2. Les frais tuent le rendement. Aller-retour réel : commission acheteur enchères ~25-30 % + commission vendeur ~10-15 % + transport/assurance/restauration. Il faut +40-50 % d'appréciation juste pour revenir à zéro. Galerie : marge ~50 % dès l'achat.
3. Illiquidité. Revendre prend 6-24 mois, et seulement si l'artiste a un marché secondaire actif (la plupart des artistes de galerie n'en ont AUCUN).
4. Conclusion opérationnelle : acheter d'abord parce qu'on aime et que ça habite le lieu. Le potentiel d'appréciation se cherche uniquement dans des segments précis (ci-dessous) — et même là, c'est un espoir raisonné, pas une promesse.

🎨 Stratégie d'acquisition — 3 niveaux complémentaires

Niveau 1 — Plaisir pur · 300–3 000 €/œuvre

Quoi : jeunes artistes vivants, céramiques d'art, photographie contemporaine petite édition, dessins.
Où : Singulart, KAZoART, salons (Art3f Monaco), ateliers d'artistes Nice (quartier Libération), diplômés Villa Arson (l'école d'art de Nice — vivier historique de l'École de Nice !).
Appréciation honnête : ≈ 0. Compter la valeur de revente à zéro. 1 sur 100 émergera peut-être.
Rôle : habiller les murs avec une vraie sensibilité, soutenir la création locale. C'est le « budget déco » de l'art.

Niveau 2 — École de Nice · 2 000–40 000 € ⭐ le sweet spot identitaire

Quoi : les artistes nés/actifs à Nice — cohérence territoriale maximale avec l'appartement. Ben (écritures : 2-15 k€, décédé juin 2024 → cote en phase de consolidation post-décès, fenêtre intéressante) · Arman (accumulations/violons petits formats 5-30 k€, bronze plus) · César (compressions petites 8-40 k€, expansions) · Sosno (oblitérations 3-20 k€, très identitaire Nice — ses sculptures ornent la ville) · Martial Raysse (dessins/multiples 3-25 k€) · Klein = inaccessible (>1 M€) sauf éditions IKB posthumes.
Où : Hôtel des Ventes Nice Riviera, Cannes Enchères, Artcurial (ventes École de Nice régulières), galeries Ferrero (la galerie historique du mouvement) et Eva Vautier (fille de Ben).
Appréciation honnête : cote établie, liquidité régionale réelle, musées (MAMAC) = soutien institutionnel. Espérance réaliste 0-4 %/an net de frais sur 10 ans + forte valeur d'usage identitaire. Le décès de Ben (2024) et la consolidation patrimoniale du mouvement peuvent soutenir le segment.
Rôle : la pièce maîtresse du salon (au-dessus cheminée bordeaux ?) qui raconte Nice.

Niveau 3 — Multiples blue-chip · 1 500–20 000 €

Quoi : estampes/lithographies signées-numérotées d'artistes au marché secondaire profond : Soulages (lithos 3-15 k€), Hartung, Miró, Picasso (linogravures 5-20 k€), Matisse (lithos 2-12 k€ — lien Nice/Cimiez évident !), Calder, Vasarely (sérigraphies 1,5-6 k€).
Où : MyArtBroker, maisons de vente (lots estampes), galeries spécialisées estampe (Paris : Sagot-Le Garrec, Champetier à Cannes).
Appréciation honnête : le segment le plus « obligataire » du marché — prix stables, liquidité correcte, progression lente (2-5 %/an brut sur les bons noms). ⚠️ Risque n°1 : les FAUX. Exiger certificat + provenance, acheter uniquement maisons/galeries établies, vérifier le catalogue raisonné.
Rôle : structurer les murs de la SAM et du couloir-galerie (19,9 m² = cimaise naturelle de 10+ m linéaires !).

📐 Drivers d'appréciation à vérifier avant CHAQUE achat (check-list) : ① Historique d'enchères vérifiable (Artprice/Artnet — pas seulement prix galerie) · ② Représentation par galerie établie + expositions institutionnelles (musées, FRAC, biennales) · ③ Édition limitée <100 ex., signée, numérotée (multiples) · ④ Provenance documentée + certificat d'authenticité · ⑤ État impeccable (une restauration = −30-50 %) · ⑥ Œuvre « typique » de l'artiste (les périodes signatures se revendent, les atypiques non).
🚩 Red flags : « investissement garanti », éditions ouvertes, art d'hôtel décoratif, galeries de stations balnéaires à prix opaques, artiste sans aucun résultat d'enchères.

📡 Scan du marché — résultats datés

Scan #1 · 12/06/2026

🔄 Scans réguliers — comment maintenir cette veille

Méthode (manuelle, recommandée) : demander à Claude « scan marché art Villa Jolie » — il recherche le web (rapport Artprice du trimestre, ventes École de Nice passées/à venir à HDV Nice Riviera + Artcurial, nouveautés mobilier), ajoute une entrée datée au journal ci-dessus (ART_MARKET_SCANS dans index.html) et commit. Cadence suggérée : trimestrielle — le marché de l'art bouge lentement, plus fréquent = bruit.
Calendrier des moments utiles : mars (rapport annuel Artprice) · juin-juillet (Art Monte-Carlo + ventes estivales Côte d'Azur) · octobre (FIAC/Paris+ et rentrée des ventes) · décembre (ventes de prestige fin d'année).
Alertes ciblées à poser (gratuit) : alertes vendeur sur Artprice (Ben, Arman, César, Sosno, Raysse) · alertes Interencheres/Drouot « École de Nice » · alertes Selency/Pamono (Togo, Camaleonda, Platner, Rizzo).

💶 Enveloppes budgétaires suggérées (hors sur-mesure déjà chiffré)

Mobilier — scénario malin

Mix cœur de gamme neuf + icônes d'occasion
35 000 – 60 000 €
Salon 12-20 k · SAM 8-14 k · CH1 5-9 k · luminaires 4-8 k · extérieur 3-6 k · divers 3-5 k

Mobilier — scénario prestige

Tout iconique neuf (Cassina/Flexform/Minotti)
70 000 – 110 000 €
Décote revente assumée −60 % — uniquement si confort/plaisir prime

Art — allocation prudente

1 pièce maîtresse École de Nice + 3-5 multiples blue-chip + 4-6 plaisir
20 000 – 45 000 €
~60 % sur les segments à cote vérifiable (niveaux 2+3)

Rappel : ces montants s'ajoutent au budget travaux (chiffrage onglet 💶). L'art n'est pas compté comme « investissement » dans le patrimoine net — toute appréciation sera un bonus, pas un plan.

Villa Jolie — 2 rue Kosma, Nice 06000

Appartement — Villa Jolie

Plan de rénovation — Villa Jolie

🎯 Objectifs de conception

🎨 Palette & matériaux

🚪 Rangements intégrés — Plan par pièce

📚 Grande bibliothèque — Salle à manger, mur Sud (BENAIM)

💡 Plan lumière — Jour & nuit

💰 Valorisation immobilière — Ce qui compte vraiment à Nice (RDC 157m²)

🏠 Configuration des zones

🎨 Palette & matériaux

📏 Répartition des surfaces

⚡ Anomalies électriques (Diag. 19/12/2023)

🌡️ DPE — Performance énergétique (29/12/2023)

❄️ Climatisation — Multi-split (été seulement)

🪟 Fenêtres — Inventaire DPE + double vitrage

💰 Budget prévisionnel indicatif

📋 Intervenants à consulter

Chiffrage détaillé — Villa Jolie, Nice (06)

🪵 Parquet chêne massif — Détail par pièce (DTU 51.1)

🔄 Options de reconfiguration spatiale

Configuration spatiale

📐 Vue plan — configuration sélectionnée (géométrie Loi Carrez)

✨ Plan PROJET BENAIM officiel (A3 · 03/06/2026 · échelle 1/100)